En résumé, balcon solaire en copropriété : loi et autorisations :
Depuis 2023, le vote se fait à la majorité simple de l'article 24, contre la majorité absolue de l'article 25 avant la réforme.
Un kit balcon posé au sol sans fixation ne nécessite pas d'accord du syndic ; fixé au bâti, il le nécessite.
Une déclaration Enedis (convention d'autoconsommation sans injection) reste obligatoire pour tout kit, quelle que soit sa puissance.
Le tarif de rachat EDF OA (0,011€/kWh) rend la revente totale peu intéressante seule : l'autoconsommation collective reste le levier principal.
La prime à l'autoconsommation est supprimée depuis le 5 juin 2026 pour toute nouvelle demande de raccordement.
Un syndicat de copropriétaires est assujetti à l'impôt sur les sociétés sur ses revenus de revente : l'exonération réservée aux particuliers ne s'applique pas à une personne morale.
La réponse directe :
Depuis la loi du 10 mars 2023, l'installation de panneaux solaires sur les parties communes d'une copropriété (toit, façade, garde-corps) se vote à la majorité simple de l'article 24, contre la majorité absolue de l'article 25 auparavant (plus de 50% de tous les copropriétaires de l'immeuble, présents ou non). Pour un kit balcon personnel, la règle est différente : posé au sol sans fixation, aucun accord du syndic n'est requis ; fixé au bâti, l'accord écrit devient obligatoire. Dans tous les cas, une déclaration Enedis reste nécessaire, quelle que soit la puissance.
Depuis la loi du 10 mars 2023, le cadre légal des panneaux solaires en copropriété s'est nettement simplifié. En 2026, les tarifs d'achat se stabilisent, les démarches se digitalisent, mais la route reste parsemée d'obstacles pratiques. Cet article détaille ce que dit précisément la loi, les modèles économiques disponibles, et le cas particulier du balcon solaire personnel.
Pour les fondamentaux, consultez notre guide sur l'autoconsommation collective et notre guide complet sur les panneaux solaires en copropriété.
Ce que dit la loi de 2023 sur les panneaux solaires en copropriété
Un tournant pour les copropriétés
Avant la loi n°2023-175 du 10 mars 2023 (dite loi ENR/APER), l'installation de panneaux solaires sur les parties communes relevait de la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire plus de 50% des voix de l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble, qu'ils soient présents ou non à l'assemblée. Ce seuil, à ne pas confondre avec la double majorité de l'article 26 (majorité en nombre et deux tiers des voix, un régime distinct et encore plus strict), rendait les projets difficiles à faire aboutir.
Depuis la loi de 2023, l'installation de panneaux solaires photovoltaïques ou thermiques sur les toits, façades et garde-corps de copropriété se vote à la majorité simple de l'article 24 : plus de 50% des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés qui votent effectivement, un seuil nettement plus facile à atteindre.
Qui peut voter et comment
Seuls les copropriétaires présents, représentés ou votants par correspondance sont comptabilisés. Chaque lot dispose d'une voix pondérée selon sa quote-part. Concrètement : si 60 copropriétaires votent (sur 100 au total), il faut 31 voix favorables, et non 41 comme l'exigerait l'ancien régime de l'article 25.
Installations concernées
L'article 24 s'applique aux installations sur les toits (la configuration la plus courante et rentable en copropriété), les façades (bardage ou mur-rideau, moins fréquent), et les garde-corps ou balcons collectifs (rare en pratique). Les parties privatives, en revanche, ne relèvent pas de ce mécanisme : un copropriétaire ou locataire reste libre d'installer un kit balcon personnel, sous réserve des règles spécifiques détaillées plus bas.
Autoconsommation collective ou revente : deux modèles
Autoconsommation collective (ACC), prioritaire
L'électricité produite alimente d'abord les équipements communs (ascenseurs, éclairage, ventilation, chauffage des halls). Chaque kWh produit et consommé sur place réduit directement la facture, sans démarche fiscale supplémentaire pour l'électricité autoconsommée. Ce modèle convient particulièrement aux immeubles avec de fortes consommations communes (ascenseur, chauffage centralisé).
Revente totale, une configuration marginale
Injecter 100% de la production sur le réseau sans autoconsommation locale ne s'envisage que pour des cas très spécifiques (très faible consommation commune, toiture incompatible avec l'ACC). Le tarif de rachat, fixé à 0,011€/kWh (1,1 centime) depuis la réforme S21 du 5 juin 2026, rend ce modèle peu intéressant seul : pour une petite installation de 3kWc entièrement revendue (environ 3600kWh/an), le revenu brut s'élève à environ 40€/an, largement insuffisant pour justifier un projet à lui seul. L'autoconsommation collective reste donc le levier principal de rentabilité.
Tableau de synthèse : ACC vs revente totale
Critère | Autoconsommation collective | Revente totale |
|---|---|---|
Valeur par kWh | ~0,20€/kWh (économisé) | 0,011€/kWh (vendu) |
Fiscalité | Aucune déclaration pour la part autoconsommée | Revenu de revente imposable |
Cas d'usage | Immeuble avec fortes consommations communes | Toiture ou situation atypique, rarement seul suffisant |
Exemple recalculé : copropriété de 40 lots, 9kWc
Production annuelle estimée : environ 10 800 à 11 700kWh (ancrage 1200-1300kWh/kWc/an, à ajuster selon la région : plutôt 1000-1150kWh/kWc/an en zone moins ensoleillée comme l'Île-de-France).
Avec un mix de 60% autoconsommé / 40% revendu : autoconsommation environ 6 500-7 000kWh valorisée à 0,20€/kWh, soit environ 1 300-1 400€/an, et surplus d'environ 4 300-4 700kWh à 0,011€/kWh, soit environ 47-52€/an.
Total : environ 1 350-1 450€/an, pour un investissement de l'ordre de 18 000 à 25 000€ TTC (une installation de 9kWc peut, sous conditions cumulatives, bénéficier de la TVA réduite à 5,5% puisqu'elle se situe au seuil des 9kWc).
Le retour sur investissement réaliste se situe plutôt autour de 13 à 17 ans, sans compter sur une prime aujourd'hui supprimée.
Procédure légale : de l'idée au vote en AG
Étude de faisabilité
Avant toute présentation en assemblée générale, une étude technique et économique s'impose : état de la toiture (structure, étanchéité), ensoleillement et ombrages, orientation et inclinaison, capacité de raccordement électrique, budget préliminaire. Comptez 500 à 1500€ pour cette étude selon le cabinet, généralement avancée par un collectif initiateur de copropriétaires.
Présentation au syndic et inscription à l'ordre du jour
Le syndic transmet aux copropriétaires un dossier complet : résumé de l'étude, devis de 2 à 3 installateurs RGE, plan de financement, modèle économique retenu, et calendrier réaliste. La convocation doit être envoyée au moins 21 jours avant l'assemblée générale, avec un ordre du jour mentionnant explicitement le projet solaire.
Le vote
Le vote se déroule selon la procédure standard de copropriété : présentation, débat, puis vote à la majorité simple de l'article 24 (plus de 50% des voix exprimées). Aucun quorum de présence n'est légalement requis pour une assemblée générale ordinaire, sauf disposition contraire du règlement de copropriété.
Déclaration préalable en mairie
Toute modification de l'aspect extérieur du bâtiment relève du droit de l'urbanisme : une déclaration préalable de travaux est requise, même hors zone protégée. Délai d'instruction généralement d'un mois, potentiellement plus long en zone ABF (Architecte des Bâtiments de France), qui peut demander des adaptations (teinte, intégration, retrait de certaines zones).
💡 Le conseil Solarock :
Demandez un certificat d'urbanisme avant l'assemblée générale pour anticiper d'éventuels blocages : ce document, peu coûteux, indique si la déclaration préalable sera acceptée.
Cas particulier : le kit balcon personnel
Un cadre allégé, mais pas libre
Un kit solaire branchable sur une prise domestique standard, sans modification du tableau électrique, relève d'un seuil réglementaire "plug and play" fixé à 800Wc en France en 2026 (à distinguer de la capacité générique d'une prise électrique domestique, qui n'est pas en elle-même un seuil réglementaire solaire). Quelle que soit la puissance du kit, une déclaration auprès d'Enedis reste obligatoire : la convention d'autoconsommation sans injection (CACSI), gratuite et réalisable en ligne, informe le gestionnaire de réseau et prévient les surcharges.
En contrepartie de ce cadre allégé, aucune revente du surplus n'est possible : toute surproduction est perdue, sauf si une batterie virtuelle collective existe dans l'immeuble.
Pose au sol ou fixation au bâti : la frontière légale
Un module posé au sol, lesté et amovible, relève de la responsabilité du seul copropriétaire ou locataire : aucune autorisation du syndic n'est requise. Dès que le panneau est fixé à la balustrade, au mur ou à une rampe métallique, il modifie l'aspect extérieur du bâtiment : l'accord écrit du syndic devient indispensable, et une déclaration préalable en mairie peut s'imposer.
Pièges fréquents : fixation définitive sans accord préalable du syndic (risque de mise en demeure de retrait), incompatibilité avec le règlement de copropriété sur le mobilier de balcon, ou dégâts constatés au retrait en fin de bail.
Cas du locataire
Un locataire peut installer un kit au sol si le bail le permet ou ne l'interdit pas explicitement, avec l'accord écrit du bailleur. Pour un kit fixé, l'accord écrit du bailleur est obligatoire, avec une obligation de remise en état au départ (frais à la charge du locataire). Une assurance responsabilité civile est fortement recommandée en cas de chute du panneau.
Pièges à éviter en 2026
Syndic peu impliqué ou copropriétaires réticents : constituez un collectif initiateur de quelques copropriétaires motivés, financez l'étude de faisabilité ensemble, et préparez des arguments chiffrés honnêtes. Voir notre article sur comment convaincre un syndic récalcitrant.
Financement sans prime : la prime à l'autoconsommation est supprimée depuis le 5 juin 2026 pour toute nouvelle demande de raccordement (avant suppression, le barème réel était d'environ 80€/kWc pour les installations ≤9kWc, soit une perte de soutien public de l'ordre de 720€ pour un projet de 9kWc, et non plusieurs milliers d'euros). Voir le détail sur la suppression de la prime à l'autoconsommation. La TVA réduite à 5,5% reste active jusqu'à 9kWc sous conditions cumulatives : voir notre page TVA à 5,5% pour le photovoltaïque.
Délais de raccordement Enedis : Enedis peut retarder l'accord de raccordement en cas de saturation locale, généralement 1 à 3 mois. Demandez un accord de principe avant le vote en assemblée générale pour anticiper les délais.
Fiscalité pour la copropriété : un syndicat de copropriétaires est une personne morale, assujettie à l'impôt sur les sociétés sur ses revenus de revente d'électricité, contrairement aux particuliers qui bénéficient d'une exonération sous conditions (installations ≤3kWc). Ce revenu reste généralement modeste, mais la déclaration s'impose dès lors qu'il existe. Voir notre guide sur comment déclarer les revenus de la revente d'électricité solaire.
Checklist avant de se lancer
État de la toiture vérifié par un bureau d'études indépendant.
Majorité simple de l'article 24 bien expliquée aux copropriétaires avant le vote.
Modèle économique défini (ACC en priorité, revente en complément).
Devis de 3 à 4 installateurs certifiés RGE comparés.
Déclaration préalable en mairie anticipée avant le vote.
Accord de principe Enedis demandé avant les travaux.
Budget de maintenance et d'assurance responsabilité civile prévu.
Régime fiscal de la copropriété (IS sur les revenus de revente) vérifié avec un comptable.
Estimez le potentiel solaire de votre copropriété
Un diagnostic précis évite les mauvaises surprises après le vote en assemblée générale.
Quelle majorité est requise pour voter des panneaux solaires en copropriété ?
Un locataire peut-il installer un kit solaire sur son balcon ?
Faut-il une déclaration préalable en mairie pour des panneaux solaires en copropriété ?
Quel est le tarif de rachat EDF OA pour le surplus en 2026 ?
L'autoconsommation collective réduit-elle les charges communes ?
Peut-on refuser un projet solaire si on est copropriétaire ?
La copropriété paie-t-elle des impôts sur les revenus de revente ?
Quel seuil de puissance pour un kit balcon "plug and play" ?
Renan Keraudran
